L’état Descriptif de Division (EDD) est un document obligatoire pour la copropriété, vous permettant de retrouver tous les lots privatifs qui la compose. Une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes, est attribuée à chacun de ces lots privatifs, ce qui représente la part de l’immeuble détenue par chaque copropriétaire (en fonctions de ses lots privatifs).
C’est à partir de ce nombre de tantièmes que sont réparties les charges de la copropriété entre les différents propriétaires (tels que l’entretien des parties communes, l’assurance de l’immeuble, le contrat de sécurité incendie etc.)
Ce nombre de tantièmes permet également de définir la participation de chaque propriétaire lors de l’assemblée générale.
En principe, la quote-part des parties communes attribuée à chaque lot l’est définitivement. Cependant, il peut y avoir une modification apportée à ces quote-part, et de fait à l’état descriptif de division.
Changement d’usage d’un lot privatif
Il est possible de procéder au changement d’usage d’un lot privatif, par exemple passant de l’usage d’habitation à professionnel, à condition que ce changement soit conforme à la destination de l’immeuble et aux dispositions du règlement de copropriété (notamment concernant l’implantation de certaines activités).
Ce changement d’usage peut entrainer une modification de la répartition des tantièmes, dans la mesure où cela a un impact sur l’utilité d’un service / équipement commun sur le lot concerné. En effet, dans le cadre de l’exercice d’une profession libérale, l’utilité de l’ascenseur en sera plus importante que pour un usage d’habitation, en raison de la patientèle quotidienne.
Cette nouvelle répartition de tantièmes ainsi que la modification du règlement de copropriété doivent alors être votées en Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 (à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents, représentés ou absents).
Créer ou annuler des lots
Une création de lots peut intervenir lorsque le syndicat des copropriétaires décide de céder des parties communes (ex : ancienne loge, WC communs etc.).
De fait, le lot ainsi créé se verra attribuer un nouveau numéro de lot, ainsi qu’une quote-part de parties communes, cette dernière s’ajoutant à la base de répartition. A noter que les quotes-parts des autres lots existants ne seront pas modifiées.
Dans le cas contraire, le syndicat des copropriétaires peut décider d’acquérir un lot privatif, entrainant ainsi la suppression dudit lot, devenant en effet parties communes. Le numéro du lot ainsi supprimé ne pourra plus être réutilisé, et la répartition sera diminuée de la quote-part des parties communes du lots supprimé, sans modifier la quote-part des autres lots privatifs.
Diviser ou réunir des lots privatifs
Un copropriétaire est libre de procéder à la division d’un de ses lots privatifs sans passer par un vote en Assemblée Générale, à condition que cette division ne porte ni atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
Toutefois, la nouvelle répartition des charges entre les lots divisés devra être approuvée par l’Assemblée Générale, ainsi que la modification du règlement de copropriété qui en résulte, et ce à la majorité simple de l’article 24. Il s’agit de la majorité des voix des copropriétaires ayant voté pour ou contre la décision, qu’ils soient présents ou représentés.
Le copropriétaire procédant à cette division devra faire appel à un géomètre à ses frais, et prendra en charge le coût des actes notariés modificatifs.
A l’inverse, un copropriétaire peut également réunir des lots privatifs, si ces lots n’appartiennent qu’à lui, et ne sont pas grevés de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.
Les lots réunis en formeront un nouveau, avec un nouveau numéro unique, et annulant ainsi les lots préexistants. Par ailleurs, le nombre de tantièmes attribués à ce nouveau lot sera tout simplement égal à la somme des tantièmes des lots réunis.
A la différence de la division de lots, le copropriétaire n’a pas besoin d’obtenir l’approbation de l’Assemblée Générale concernant la modification de l’état descriptif de division qui en résulte : l’assemblée en prendra seulement acte. Bien évidemment, le copropriétaire prendra à sa charge la sollicitation du géomètre et le coût des actes notariés modificatifs.
Source : Les Informations rapides de la copropriété, n° 700, juillet 2024
Date de mise à jour : 21/11/24
Date de création : 21/11/24
