Vendre un bien à Mâcon et sa périphérie : Quelles sont les obligations du vendeur ?

AVIS AUX VENDEURS !

Vous vendez votre bien immobilier à Mâcon ou périphérie  ? Qu’il s’agisse de la vente de votre appartement à Mâcon, de votre maison en périphérie  vous devez respecter certaines obligations que nous allons aborder ensemble.  

1. Dossier de diagnostic technique  

Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique (DDT) ?  

C’est un ensemble de diagnostics visant à informer l’acquéreur sur certains aspects du logement. Ce dossier doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte définitif de vente.  

Que regroupe ce dossier ? 

• Diagnostic de performance énergétique 
• Etat de servitudes des risques et d’informations sur les sols (ESRIS) 
• Constat de risque d’exposition au plomb 
• Etat relatif à l’amiante 
• Etat des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans  
• Si les diagnostics ne sont plus valables à la date de signature de la vente, cela équivaut à l’absence des diagnostics, nous vous conseillons de vérifier la validité de ces derniers pour être dans les règles. 

2. Informations obligatoires pour le vendeur 

Les équipements de récupération et redistribution des eaux de pluie pour un usage domestique :  Vous devrez informer l’acquéreur de leur existence et justifier de leur conformité.  

Les piscines privatives enterrées non closes :  Dans ce cas, vous devrez remettre à l’acquéreur une copie de la note technique que l’installateur vous a remis et qui indique le dispositif retenu.  

Les détecteurs de fumée : L’installation des détecteurs est obligatoire depuis le 1er janvier 2016 dans tous les lieux d’habitation. 

3. Obligations si votre bien est situé dans une copropriété 

Vous devrez fournir les informations essentielles ci-dessous avant le compromis ou la promesse de vente :  

Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : 

• Règlement de copropriété  
• Etat descriptif de division  
• Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années  

Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :  

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.  
• Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires.  
• Les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur 
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat  
• Lorsque le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu  

Le carnet d’entretien de l’immeuble 

Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans  

4. Constructions 

Dans le cas ou vous avez construit, agrandi, surélevé, aménagé, transformé tout ou partie de votre bien, vous devrez fournir à l’acquéreur ainsi qu’au notaire les éléments ci-dessous :  

• Permis de construire et ses modifications éventuelles ou la déclaration de travaux  
• Procès-verbal de réception 
• Déclaration d’achèvement des travaux  
• L’attestation de non opposition à conformité délivrée par la mairie sur demande.  
• Lorsque ces travaux ont été terminés depuis moins de 10 ans, vous devrez également transmettre à votre notaire, la police d’assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime.  

5. Réseau d’Assainissement : 

Réseau d’assainissement collectif : Lorsqu’un réseau d’assainissement collectif existe, votre bien doit être raccordé dans les deux ans de sa mise en service. Vous serez dans l’obligation de déclarer dans l’acte de vente si votre bien est raccordé au tout-à-l’égout ou si le réseau d’assainissement est privatif et si celui-ci est aux normes. 

Réseau d’assainissement privé : Lorsqu’il s’agit d’un réseau d’assainissement privé c’est-à-dire qu’il n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, vous devrez fournir un certificat de conformité de l’installation d’assainissement non-collectif.  

6. Lotissement et groupe d’habitations 

Si votre maison est située dans un lotissement ou groupe d’habitations, vous devrez remettre à l’acquéreur ainsi qu’au notaire les éléments ci-dessous : 

• Cahier des charges  
• Statuts de l’association syndicale qu’il en existe une ainsi que nom et adresse de son représentant  
• Procès-verbaux des dernières assemblées générales  

7. Obligation de délivrance 

Vous avez plusieurs obligations envers l’acquéreur dont la principale est de remettre le bien vendu à l’acquéreur. Le bien vendu doit être remis dans le même état que le jour de la visite effectuée par l’acquéreur et doit correspondre à la description du compromis ou de la promesse de vente. 

Si le bien est vendu libre 

Dans ce cas, vous devez libérer les lieux et remettre les clés à l’acquéreur pour qu’il puisse prendre possession des lieux  

Si vous avez convenu avec l’acquéreur que vous pouvez rester dans les lieux quelques temps après la vente, n’oubliez pas de prévenir le notaire pour qu’il puisse prévoir des clauses indispensables à la sécurité des parties à l’acte.  

Si le bien est vendu occupé 

Dans ce cas, vous devrez remettre à l’acquéreur le bail, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le prorata de loyer …  

8. Garantie d’éviction  

Contrairement à l’acquéreur, le vendeur ne peut pas revenir sur la vente. En tant que vendeur, vous devrez garantir qu’un tiers ne vienne pas revendiquer la propriété du bien vendeur ou un droit portant atteinte à son utilisation. C’est pour cette raison que vous devrez révéler à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendeur comme par exemple d’un droit de passage.  

Peuvent être distinguées trois catégories de servitudes :  

• Servitudes découlant de la situation naturelle des lieux : écoulement des eaux, bornage, … 
• Servitudes imposées par la loi d’utilité publique ou d’intérêt privé : plantations et constructions, servitudes de vue 
• Servitudes établies par le fait de l’homme : servitude de passage, interdiction de construire 

9. Garantie des vices cachés  

Qu’est-ce qu’un vice caché ?  

C’est celui qui n’est pas connu de l’acquéreur et qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien. Ce sont des vices qui empêchent l’acquéreur d’utiliser le bien ou qui en diminuent la valeur. Si l’acquéreur en avait eu la connaissance, il n’aurait probablement pas acheté le bien.  

Clause d’exonération de la garantie des vices cachés  

Il peut y avoir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Celle-ci n’est pas valable si le vendeur est un professionnel et que l’acquéreur est un particulier.  

L’acquéreur doit entreprendre l’action nécessaire dans les deux ans de sa découverte.  

10. Obligations fiscale du vendeur 

Si vous réalisez une plus-value lors de la vente de votre bien immobilier en tant que personne physique dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, vous pouvez être fiscalement imposé. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans ce cas, c’est le notaire qui sera en charge d’en assurer le paiement à l’Etat par prélèvement sur le prix de vente.  

Il existe des exonérations à cette taxation comme par exemple la vente de la résidence ne donne pas lieu à cette imposition.